一、制定背景

2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”，随后农业农村部、自然资源部出台了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），对全国农村村民宅基地及建房审批作出规范性指导。2021年8月，贵州省人民政府出台《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》（黔府发〔2021〕7号），进一步指导全省农村村民宅基地建房审批工作。2022年12月，凤冈县出台《凤冈县关于加强农村宅基地管理工作方案》（凤府办函〔2022〕65号），对本县宅基地管理作出初步规范。

随着乡村振兴战略深入实施和农村人口结构变化，我县农村宅基地管理面临新挑战。一方面，部分村民存在超面积建房、一户多宅、批甲占乙、多户联合审批建独栋别墅等违法建房现象，严重影响农村土地资源的合法合理利用。另一方面，审批流程复杂、分户认定标准缺失、部门协调不畅等问题导致审批周期长、群众合理需求无法及时满足，基层矛盾日益突出。为全面贯彻落实国家及省市相关政策，规范农村村民宅基地管理，充分保障农村村民合法合理居住需求，结合我县实际，制定本《办法》。

二、制定依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国环境保护法》《地质灾害防治条例》《生态保护补偿条例》《贵州省土地管理条例》《贵州省城乡规划条例》《中央农村工作领导小组办公室  农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部  自然资源部关于规范农村村民宅基地审批管理工作的通知》《自然资源部  农业农村部关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》《关于印发〈贵州省农村村民住宅建设管理办法(试行)〉相关附件的通知》《贵州省公安机关户口登记管理暂行规定》《省农业农村厅  省自然资源厅  省公安厅关于规范农村村民住宅建设审批有关工作的通知》《贵州省自然资源厅关于切实做好城镇开发边界实施管理的通知》《贵州省生态保护红线监管办法（试行）》《国家税务总局  贵州省税务局  贵州省自然资源厅关于办理耕地占用税征缴手续的通知》。

三、制定过程

1.调研准备：凤冈县农业农村局安排土地资源管理专业人员负责，通过实地走访、调查问卷、座谈会等形式，对辖区内14个镇（街道）开展专题调研，收集基层干部、村民代表和广大群众关于宅基地审批管理的意见和建议35条。

2.政策研究：系统梳理国家及省级关于农村宅基地管理的最新政策及涉及农村村民宅基地审批相关的各项法律法规，借鉴贵州省城镇边界内农村村民宅基地审批经验，确保方案符合政策导向。

3.征求意见：初稿形成后，先后向镇（街道办事处）、相关单、法律顾问、村民代表等多方征求意见，召开专题研讨会6次，修改完善15处。

四、主要内容

（一）明确审批原则

坚持“县级指导、镇级主责、村级主体”的管理体制和“规划先行、先批后建、一户一宅”的审批原则，严格落实土地用途管制和各类规划管控要求，严禁占用永久基本农田建房，确保宅基地审批合法合规、公平公正，充分尊重群众意愿，体现历史文化与黔北乡村风貌，实现户有所居。

（二）规范宅基地申请条件与面积标准

1.申请条件：符合以下情形之一的，可向本村集体经济组织申请使用宅基地：无宅基地的；符合分户条件且原有宅基地面积无法满足建房需求的；原有宅基地面积未达限额标准70%且无法满足居住需求的；原有宅基地被依法征收且需另行选址建设的；因自然灾害需迁建的；村民住宅纳入文物保护需迁建的；夫妻一方为集体经济组织成员且双方均无宅基地的；其他符合法律法规规定的情形。

2.不予批准的情形：不符合“一户一宅”规定或用地限额规定的；将宅基地或房屋出让、出租、赠予或以其他形式转让后再申请宅基地的；申请另址新建住房未签订原宅基地拆旧复垦协议的；在确定实施撤并的自然村现有宅基地上扩建住房的；其他不符合法律法规、政策规定的情形。

3.面积标准：宅基地涉及占用耕地的，每户不超过170平方米；不涉及占用耕地的，每户不超过200平方米。农村住宅建筑主体总层数不超过3层，首层层高不超过3.6米，其他层层高不超过3.3米，建筑面积不超过320平方米。宅基地包括住宅、附属用房和庭院等用地，均纳入审批管理范围。

严禁以多户联合审批方式建独门独栋或独栋独院别墅，严禁以宅基地之名建庄园别墅。

（三）创新建立宅基地审批分户制度

1.分户认定条件：本《办法》的一大亮点是建立县级宅基地审批分户标准。针对以往未严格制定分户条件导致部分农户因新增人口寄住在狭小空间的问题，《办法》明确：宅基地审批原则上以公安部门户籍登记信息为基础认定“户”，不得以未分户为由拒绝受理宅基地申请。

2.宅基地审批分户需同时具备以下条件：年满18周岁具备完全民事行为能力人；户籍所在地农村集体经济组织成员；达到婚龄需要分户建房的；有独立经济来源，具备生活能力。宅基地审批分户作为办理宅基地审批手续的依据，不改变原有户籍管理关系，待住房建成后按程序办理正式户籍立户手续，实现审批分户与户籍管理的有效衔接。针对实践中发现的同户多本户口册审批宅基地问题，《办法》增设了公安派出所参与同户信息核准制度，确保审批的严肃性与准确性。

（四）优化审批流程

1.申请受理：申请人以户为单位向本村集体经济组织提交申请及相关材料。村级集体经济组织自受理之日起5个工作日内完成初审，经成员大会或代表大会审议通过后公示，公示期不少于5个工作日。

2.部门联审：各镇（街道）农业农村综合服务中心为牵头部门，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动”的联审联办机制。相关部门在收到材料之日起15个工作日内完成审查并到现场核查。存量农村集体建设用地宅基地审批时限压缩至15个工作日内。

3.核发许可：审批通过后核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并组织现场放线。村民应自取得规划许可证之日起2年内实施建设，可申请延期一次，延长期限不超过2年。

五、强化监督管理

1.全程监管：实行建筑放样、基础验线、主体施工等重要环节到场巡查制度，要求建房户在施工现场设置公示牌，公开审批信息。

2.动态巡查：明确镇（街道）农村宅基地执法主体责任和村级巡查责任，建立网格化包保责任机制，对未批先建、超面积建设等违法违规行为及时制止并依法处理。

3.档案管理：建立健全宅基地审批建房档案管理制度，实现审批信息可追溯，为化解纠纷和行政诉讼举证提供有力支撑。

4.验收登记：住宅竣工后申请验收，镇（街道）在5个工作日内组织验收，合格后出具验收意见表，村民可依法申请办理不动产登记。

六、需要说明的问题

1.历史遗留问题处理。第51条对《办法》实施前已存在的超面积、一户多宅等问题，按照“尊重历史、分类处置”原则，结合农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，稳妥处理，逐步调整到位。

2.明确镇（街道）部门职责划分。明确了镇（街道）农业农村综合服务部门在农村村民宅基地建房审批工作中行业主管部门的牵头职能职责，解决了镇（街道）各部门之间相互推诿工作损害群众利益问题。

3.明确县级相关部门职责划分及时限。明确了县级农业农村部门在农村村民宅基地建房审批工作中行业主管部门的职能职责，并明确了各部门之间在农村村民宅基地审批工作中职能职责。

4.全面落实农村村民建房宅基地“一户一宅”规定，制定凤冈县农村宅基地审批分户。凤冈县在以往的宅基地审批中，未严格按《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》《省农业农村厅省自然资源厅省公安厅关于规范农村村民住宅建设审批有关工作及的通知》有关规定县级制定农村村民宅基地审批工作中的“分户条件”，导致部分农户因新生小孩或结婚等新增众多人口寄住在原宅基地狭小空间，不但与全县全面实现乡村振兴的要求格格不入，更与国家“一切以人民为中心”的治国理念不符。

5.各级规定并未完全明确城镇开发边界内农村宅基地审批具体情形，导致城镇开发边界内原住农村村民居住危房而又得不到妥善处理，严重影响了党和政府在人民群众中的形象，群众意见大。本《办法》根据《贵州全面加强农村村民住宅建设管理十条措施》（黔农发〔2024〕19号）文件第5条规定及2025年6月6日马华书记、王丹书记在“全县信访和积案化解调度会”全面解放思想，地方政府要敢于担当作为，切实保护和解决群众切身合法利益问题的要求，制定了：城镇开发边界范围内严格控制新增农村宅基地建设住宅，确需新增农村宅基地或扩大原址占地面积的，由各镇（街道）会同县自然资源局、县农业农村局、县住房和城乡建设局等相关部门现场踏勘后签署意见报县人民政府审批。既保护了城镇开发边界内原住居民的合法权利，同时设置原址扩建及新选址县级把控原则。

6.农村村民宅基地审批中，发现部分农户拥有多本公安部门出具的户口册，且在册人口均有不同，出现同户多本户口册审批农村宅基地现象，给宅基地行政审批带来挑战，为确保工作的严肃性与准确性，增设了公安派出所参与农村村民宅基地同户信息核准制度。

综上，本《办法》的出台将会进一步优化农村宅基地审批程序，提升管理效能，为推进美丽乡村建设和乡村振兴战略实施和保障农民合法权益提供有力制度保障。